Ce que coûte vraiment
un achat à Dubaï.

Où un étranger peut détenir, et ce que cela signifie

Dubaï distingue les zones freehold et les zones leasehold. Dans les zones freehold désignées, toute nationalité peut détenir le bien en pleine propriété, le titre étant enregistré auprès du Dubai Land Department à votre nom ou à celui d’une société. Cela couvre la plupart des quartiers connus des acheteurs internationaux : Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills et bien d’autres.

Hors de ces zones, la détention étrangère relève généralement du leasehold : un bail long, couramment jusqu’à 99 ans, et non la propriété du sol. C’est une structure parfaitement légitime, mais c’est un autre actif, et il doit se valoriser autrement.

Aucune condition de résidence n’est exigée pour acheter. Ni visa, ni compte bancaire local, ni associé local ne sont nécessaires pour détenir en freehold, et la détention peut être personnelle, en indivision ou via certaines structures sociétaires. La voie sociétaire a des conséquences sur les frais de mutation et sur l’accès au Golden Visa : arbitrez avant l’achat, pas après.

Les frais au-dessus du prix

Le prix d’achat est le chiffre que tout le monde annonce. Il représente environ 93 % de ce qui quitte votre compte.

Poste par poste

• Frais de mutation du Dubai Land Department : 4 % du prix, plus une petite redevance administrative fixe. C’est le poste incompressible. Il est conventionnellement supporté par l’acquéreur, sauf stipulation contraire du contrat.
• Frais de bureau d’enregistrement (trustee) — quelques milliers de dirhams, proportionnés au prix, réglés au bureau où se dénoue la mutation.
• Commission d’agence : généralement 2 % plus TVA dans l’ancien.
• NOC du promoteur ou de la copropriété — exigé pour toute revente, tarifé par le promoteur. Les montants varient beaucoup : posez la question tôt.
• Enregistrement de l’hypothèque : 0,25 % du montant emprunté plus une redevance fixe, uniquement en cas de financement.
• Charges de copropriété — annuelles, facturées au pied carré, et c’est ce chiffre qui détermine votre rendement net réel. Demandez le taux actuel et l’historique sur trois ans.

La VEFA suit une autre logique : les frais du Land Department restent dus, la commission est généralement supportée par le promoteur, et les fonds sortent selon un échéancier vers un compte séquestre plutôt qu’en une seule fois.

Ce que cela change côté français

C’est la partie que les guides locaux ne traitent pas, et elle décide souvent de la structuration.

Si vous restez résident fiscal français, un bien situé à Dubaï ne disparaît pas de vos obligations. Les revenus locatifs étrangers se déclarent, la convention fiscale entre la France et les Émirats arabes unis déterminant ensuite lequel des deux États impose et selon quelles modalités. L’absence d’impôt local ne signifie pas l’absence de déclaration.

Deux points reviennent systématiquement. Le compte bancaire émirien ouvert pour encaisser les loyers est un compte détenu à l’étranger et se déclare comme tel, l’omission étant sanctionnée indépendamment de tout impôt. Et le patrimoine immobilier entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière lorsque le contribuable y est soumis, la convention réglant le partage.

Financement en tant que non-résident

Les non-résidents peuvent emprunter auprès des banques émiriennes, à des conditions plus strictes. La quotité de financement pour un non-résident est couramment plafonnée autour de 50 %, contre jusqu’à 80 % pour un résident achetant sa résidence principale sous le seuil de valeur. L’apport, et non le taux, constitue donc la contrainte.

Attendez-vous à ce que la banque demande passeport, justificatif de domicile, six mois de relevés bancaires personnels et des justificatifs de revenus dans votre pays. Le dossier prend plus de temps que celui d’un résident, la vérification des revenus étant transfrontalière. Un accord de principe avant de faire des offres vaut l’effort : il fixe votre budget réel et rend votre offre plus crédible.

Notez l’interaction avec la voie du visa : un bien financé peut rester éligible au visa investisseur, mais l’appréciation peut porter sur votre quote-part plutôt que sur la valeur affichée. Si le visa fait partie du projet, modélisez le financement en conséquence.

De l’offre au titre de propriété

Un achat comptant dans l’ancien se dénoue en un mois environ. La séquence est standardisée et le Land Department maîtrise la dernière étape.

1. Offre et Form F. Le protocole entre vendeur et acquéreur, avec prix, dépôt et calendrier. Un dépôt de 10 % est d’usage, séquestré par l’agence ou le trustee.
2. NOC du promoteur. Le vendeur en fait la demande ; le promoteur confirme que les charges sont soldées et qu’il ne s’oppose pas à la mutation.
3. Mainlevée, si le vendeur est financé. Les fonds de l’acquéreur ou une banque soldent le prêt du vendeur et l’inscription est levée.
4. Mutation au bureau du trustee. Les deux parties se présentent ou se font représenter par mandataire. Les chèques de banque sont remis et les frais réglés.
5. Titre de propriété délivré à votre nom, en général le jour même.

Votre présence à Dubaï n’est requise à aucun moment. Une procuration correctement rédigée et légalisée permet à un mandataire de signer et de se présenter à la mutation : une grande partie des achats internationaux se dénoue ainsi.

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